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租赁合同的概念、特点、种类和形式 |
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| 作者：佚名 文章来源：应用文大全 点击数： 更新时间：2005-10-26 |
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一、租赁合同的概念和特点
(一)租赁合同的概念
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中提供物的一方是出租人，使用物的一方是承租人，双方约定交付承租人使用的物是租赁物，承租人使用出租物的代价是租金，出租人和承租人是租赁合同的双方当事人。
(二)租赁合同的特点
1．标的物必须是有形物、特定物、非消耗物
租赁合同的标的物必须是有形物，包括动产(如汽车、电视机等)和不动产(如房屋、土地使用权等)，没有固定形体的物不能成为租赁合同的标的物。当事人订立租赁合同的目的是为了使用和获得收益，租赁期满，必须返还标的物，这就决定了租赁物应是特定物或特定化的种类物。租赁物还应是非消耗物，否则承租人使用一段时间后，不能将租赁物返还给出租人。同时租赁物必须是合法的，以法律禁止的物出租的，租赁合同无效。
2．租赁合同是转移物的使用权的合同
租赁合同不转移物的所有权，而是转移物的使用权的合同。在租赁合同中出租人将租赁物交给承租人使用，转让的是租赁物的占有权，使用权和收益权。承租人只取得租赁物的使用收益权，而无权处分租赁物，这是租赁合同与买卖合同、赠与合同的重要区别。无论租赁物出租的期限有多长，出租人都对租赁物享有所有权，在租赁期满时，承租人要将原物返还给出租人。
3．租赁合同是有偿合同
承租人使用租赁物时，应当支付租金。租金是承租人获得租赁物使用权的代价，租金是租赁合同的必要条款。租赁合同中无租金条款，租赁合同不能成立，有偿使用他人财产是租赁法律关系的本质特征之一。
4．租赁合同是诺成合同、双务合同
双方当事人达成租赁协议后，合同即告成立，而不以租赁物的实际交付为合同的生效要件，故租赁合同为诺成性合同。租赁合同当事人双方既负有一定义务，也享有一定权利，双方的权利义务具有对应性，对价性，故租赁合同为双务合同。
5．租赁合同具有期限性和连续性
租赁合同只是出租人在一定期限内将其财产的使用收益转让给承租人，一定的期限是租赁合同的基本要素。合同法规定，租赁合同的最长期限不得超过20年，超过20年的，其超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。物的使用价值是有一定期限的，如果当事人之间约定的租赁期过长，既与一定期限内让渡物的使用收益目的不符，也容易就物的返还状态发生争议，甚至使物的使用价值丧失殆尽。
6．租赁合同不同于特殊租赁合同
租赁合同不同于融资租赁合同，也不同于企业租赁合同，合同法中融资租赁合同已有专章规定，而企业租赁合同当事人之间的法律关系比较复杂，不仅包括物的租赁关系，还包括对企业工人的接纳，显然不完全是合同法所讲的租赁合同。另外，船舶租赁合同在《海商法》中已有规定，航空器租赁合同在《民用航空法》中已有规定，这些特殊的租赁合同适用其特殊法律效力的法律规定，而不适用合同法的规定。
二、租赁合同的种类
租赁合同根据不同的标准，从不同的角度，可以作不同的分类，常见的主要有以下几种：
(一)动产租赁合同与不动产租赁合同
以租赁的标的物不同来划分，可分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁就是标的物即租赁物是不动产的租赁，主要是房屋租赁。我国法律规定土地使用权可以出租，因此，以土地使用权为租赁标的的，也可视为不动产租赁。动产租赁是以动产为标的物的租赁，各种各样的只要是可以反复使用不改变形态和价值的有体物都可以租赁。所以动产租赁在实际生活中的应用比较复杂。区分动产租赁与不动产租赁的主要意义在于，对于不动产租赁法律有特别的要求，例如要登记。这是因为不动产不能移动，如果不登记，加以公示的话，第三人很难知道；而动产租赁一般无特别的程序上的要求，但是对于一些适用不动产制度的动产的租赁如船舶、航空器租赁等，法律有特别的要求，应依法律的特别要求办理。
(二)一般租赁合同与特殊租赁合同
租赁合同根据法律有无特别规定可分为一般租赁合同和特别租赁合同。一般租赁是指法律没有特别规定的租赁。特别租赁是指法律有特别规定的租赁。例如，房屋租赁在城市房地产法上有特别规定，船舶租赁在海商法上有特别规定，航空器租赁在航空法上有特别规定等等。一般租赁适用民法通则和合同法等具有一般效力的法律，而特殊租赁适用具有特殊效力的法律。
(三)定期租赁合同与不定期租赁合同
根据租赁合同是否有期限，可分为定期租赁合同与不定期租赁合同。定期租赁合同是指当事人双方约定有租期的租赁合同。不定期租赁合同有两种，一是当事人双方未约定租期的租赁；二是租赁期届满的不定期租赁。后者是指租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。但这时租赁期限为不定期。
不定期租赁合同的当事人未约定租赁期限，所以除法律另有规定外，当事人任何一方可随时终止合同，但出租人终止合同时，应当给承租人一个做必要准备的宽限期。定期租赁合同的当事人约定了租赁的期限，在合同约定的租赁期限没有届满时，不能随便终止合同，否则，就构成违约，这是区分定期租赁与不定期租赁的主要意义。
三、租赁合同的形式
租赁合同的形式既可以是书面的，也可以是口头的，但原则上租赁合同应当采用书面形式。我国合同法第215条规定，“租赁合同的租赁期限为6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”租赁合同的权利义务比较复杂，采用书面形式，有利于减少纠纷，即使发生纠纷，也易于查明当事人的权利和义务关系，使纠纷容易解决。我国法律允许口头形式，但要受限制，即租赁期为6个月以上的租赁合同，当事人未采用书面形式，视为不定期租赁。
对于特殊的租赁合同，不仅应采用书面形式，而且应当遵守法律规定依法办理登记手续，例如，土地使用权租赁即需要办理登记。又如根据《城市房地产管理法》第53条规定，房屋租赁合同应向房产管理部门登记备案。
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